Elevate Physiotherapy — Review Investor (Agt 2025

RINGKASAN

Ringkasan eksekutif

Elevate sudah mencatat laba positif setiap bulan sejak buka — secara kas, bisnis tidak berdarah-darah. Namun realisasi pendapatan masih jauh di bawah skenario paling pesimis di pitch deck ("Super Low" Rp 135 jt/bln). Rata-rata pendapatan 8 bulan adalah Rp 76,9 jt/bln — sekitar 57% dari Super Low dan hanya 25% dari skenario "Medium". Pada trayektori sekarang, BEP diproyeksikan sekitar 40 bulan (≈ 3,3 tahun), bukan 22,5 bulan seperti di skenario terburuk pitch deck, apalagi 7,1 bulan di skenario "Medium".

Total pendapatan 8 bln

Rp 615,2 jt

Avg Rp 76,9 jt/bln

Total laba bersih (investor)

Rp 233,1 jt

20% dari CapEx

CapEx terinvestasi

Rp 1.160 jt

Sesuai rencana

Estimasi BEP saat ini

±40 bln

vs janji 7,1 bln (Medium)

Tiga sinyal yang perlu diperhatikan: (1) Pendapatan Maret 2026 turun ke Rp 64,3 jt — terendah dalam 5 bulan terakhir, sebagian karena efek Ramadan + THR; (2) Beban sewa fixed Rp 12,5 jt/bln ≈ 16% dari revenue, jauh di atas asumsi 8% pitch deck; (3) Ketergantungan pada satu lokasi tanpa lini revenue tambahan (B2B/asuransi/teleterapi).

JANJI vs REALITA

Pendapatan aktual vs 8 skenario di pitch deck

Bar di bawah membandingkan rata-rata pendapatan aktual 8 bulan dengan masing-masing skenario di slide "Perkiraan ROI". Garis vertikal "AKTUAL" memperlihatkan posisi rata-rata aktual di antara skenario.

Ultra High

Rp 553,5 jt

Super High

Rp 490,5 jt

Med High +

Rp 373,5 jt

Med High

Rp 324,0 jt

Medium

Rp 306,0 jt

Med Low

Rp 220,5 jt

Low

Rp 184,5 jt

Super Low

Rp 135,0 jt

AKTUAL avg

Rp 76,9 jt

AKTUAL puncak

Rp 101,1 jt

Aktual avg = Rp 76,9 jt/bln (rata-rata 8 bulan). Aktual puncak = Januari 2026 (Rp 101,1 jt). Skala bar relatif terhadap Ultra High.

Tabel pencapaian terhadap skenario

Skenario	Sales/bln (janji)	Profit/bln (janji)	BEP (bln, janji)	Achiev. pendapatan
Ultra High	Rp 553,5 jt	Rp 327,1 jt	3,55	14%
Super High	Rp 490,5 jt	Rp 286,0 jt	4,06	16%
Medium High+	Rp 373,5 jt	Rp 207,4 jt	5,60	21%
Medium High	Rp 324,0 jt	Rp 174,5 jt	6,65	24%
Medium	Rp 306,0 jt	Rp 162,5 jt	7,14	25%
Medium Low	Rp 220,5 jt	Rp 105,7 jt	10,98	35%
Low	Rp 184,5 jt	Rp 83,1 jt	13,96	42%
Super Low	Rp 135,0 jt	Rp 51,6 jt	22,50	57%
AKTUAL rata2	Rp 76,9 jt	Rp 36,4 jt*	±40 (proyeksi)	—

*Profit aktual = laba sebelum management fee, rata-rata 8 bulan (Rp 36,4 jt/bln). Investor share (80%) = Rp 29,1 jt/bln.

Kesimpulan janji vs realita: Pendapatan aktual 43% di bawah skenario terburuk ("Super Low") yang dijanjikan, sehingga semua proyeksi BEP di pitch deck — termasuk yang paling konservatif — saat ini belum tercapai. Profit per bulan masih positif tetapi 1,4× lebih rendah dari proyeksi Super Low (Rp 51,6 jt → aktual Rp 36,4 jt).

SUSTAINABILITY

Tren bulanan: pendapatan, beban, dan laba

Tiga garis di bawah memperlihatkan tren bulanan. Beban Aug–Okt artifisial rendah karena sewa & akomodasi awal dibayar dari kas "Kas sewa & opex awal" (Rp 129 jt) yang sudah dialokasikan di CapEx.

Pendapatan Total beban Laba (sebelum management fee)

Tabel laporan keuangan bulanan

Bulan	Pendapatan	Beban	Laba	Margin	Mgmt 20%	Investor 80%
Agt 2025	57.768.500	8.618.151	48.978.617	85%	9.795.723	39.182.894
Sep 2025	51.456.929	12.002.206	39.456.732	77%	7.891.346	31.565.386
Okt 2025	79.221.841	18.242.109	60.652.587	77%	12.130.517	48.522.069
Nov 2025	97.156.823	52.043.120	43.780.341	45%	8.756.068	35.024.273
Des 2025	85.723.035	56.163.401	29.577.064	35%	5.915.413	23.661.651
Jan 2026	101.099.965	55.705.116	45.408.226	45%	9.081.645	36.326.581
Feb 2026	78.480.549	55.142.633	23.350.922	30%	4.670.184	18.680.738
Mar 2026	64.289.108	64.091.945	208.843	0,3%	41.769	167.075
TOTAL	615.196.749	322.008.681	291.413.330	47%	58.282.666	233.130.668

Margin Aug–Okt overstated karena sewa & akomodasi dibayar dari kas CapEx "Kas sewa & opex awal" Rp 129 jt. Margin "normal" (Nov–Feb) ≈ 30–45%; Mar terdampak THR Rp 7,5 jt (one-off) + revenue Ramadan turun.

Pola yang teridentifikasi: revenue puncak di Januari (Rp 101 jt), lalu turun 22% di Feb dan turun lagi 18% di Mar. Mar 2026 berhimpitan dengan Ramadan (17 Feb – 17 Mar 2026) → indikasi kuat seasonality yang perlu di-hedge dengan paket khusus puasa atau program promosi off-peak.

CAPEX

Analisa Capital Expenditure

Total CapEx Rp 1.160.492.587 direalisasikan sesuai rencana di pitch deck. Tabel di bawah memperlihatkan distribusi 12 kategori biaya investasi awal.

Per. Fisio

Rp 539,0 jt

Renovasi

Rp 235,0 jt

Per. Senior Gym

Rp 176,6 jt

Kas opex 3 bln

Rp 129,0 jt

Kerja & lain

Rp 20,0 jt

Marketing awal

Rp 15,0 jt

Kasir & SW

Rp 12,5 jt

Pelatihan SDM

Rp 10,0 jt

CCTV

Rp 8,5 jt

Per. pendukung

Rp 5,9 jt

Ijin kerja

Rp 5,0 jt

Legalitas CV

Rp 4,0 jt

Aset produktif

62%

Per. Fisio + Senior Gym + pendukung

Aset tidak likuid

20%

Renovasi (sunk cost)

Kas operasional

11%

Kas sewa & opex awal 3 bln

Catatan CapEx: 62% dari modal masuk ke peralatan produktif (mesin terapi + gym) yang punya resale value — risiko kerugian total relatif terbatas jika harus exit. Tetapi 20% (Rp 235 jt) di renovasi adalah sunk cost yang hilang jika lokasi pindah, jadi mempertahankan kontrak sewa di Ievoke Building sangat penting.

OPEX

Analisa Operating Expense (Nov 2025 – Mar 2026)

Sejak November 2025, beban sewa & semua biaya overhead sudah masuk laporan secara penuh. Berikut komposisi rata-rata 5 bulan terakhir (Rp 56,6 jt/bln) — basis "steady state" untuk forecast.

Gaji

Rp 25,4 jt (45%)

Sewa & reno

Rp 13,0 jt (23%)

Iklan/Promosi

Rp 5,5 jt (10%)

Security

Rp 2,5 jt (4%)

THR (Mar)

Rp 1,5 jt avg (3%)

Cleaning

Rp 1,5 jt (3%)

Listrik/air

Rp 1,1 jt (2%)

Lain-lain

Rp 2,9 jt (5%)

Operasional

Rp 1,1 jt (2%)

Software

Rp 0,18 jt (0,3%)

Pajak

Rp 0,4 jt (0,8%)

Rata-rata Nov 2025 – Mar 2026, total beban Rp 56,6 jt/bln. Persen = share dari total beban.

Aktual vs janji (rata-rata bulanan)

Komponen	Janji (Medium)	Aktual avg	Selisih	Catatan
Gaji terapis & admin	28,4 jt	25,4 jt	−10%	Lebih efisien dari proyeksi
Salary leader	7,0 jt	incl. gaji	—	Tergabung di "Beban Gaji"
Salary finance	2,5 jt	0,4 jt	−84%	Outsource jasa pembukuan
Sewa (8% sales)	24,5 jt @ Medium	13,0 jt fixed	flat	Sewa fixed = 17% revenue (di atas asumsi 8%)
Maintenance equip.	4,0 jt	0 jt	−100%	Belum ada penyusutan tercatat — risiko di kemudian hari
Bonus 5% omset	15,3 jt	incl. lain-lain	tidak terlihat	Tidak ada line khusus → perlu klarifikasi
Marketing	4,0 jt	5,5 jt	+38%	Sudah ditambah, tapi conversion belum optimal
Utility	3,5 jt	1,1 jt	−67%	Lebih efisien
Cleaning	2,3 jt	1,5 jt	−35%	Lebih efisien
Misc	0,5 jt	2,9 jt	+480%	Beban "lain-lain" perlu dirinci

Temuan OpEx penting:

Sewa flat Rp 12,5–15 jt bukan 8% sales — ini membatasi operating leverage ketika revenue rendah. Pada revenue Rp 64 jt (Mar), sewa = 19% revenue.
Belum ada beban penyusutan peralatan. Kalau aset Rp 720 jt didepresiasi 5 tahun lurus = Rp 12 jt/bln "tersembunyi" → laba real lebih rendah dari yang terlihat.
Pos "Beban Lain-lain" Rp 2,4–3,7 jt/bln tidak terinci dan tumbuh — perlu transparansi.
THR Mar Rp 7,5 jt seharusnya dicicil sebagai akrual bulanan (Rp 0,6 jt/bln), bukan dibebankan sekaligus, agar laba bulanan lebih merata dan tidak shock di Mar.

BEP

BEP & pengembalian modal investor

Investor share = 80% dari laba (sesuai pembagian sebelum ROI di pitch deck). CapEx Rp 1.160 jt harus tertutup oleh akumulasi laba bersih investor.

Aktual Janji "Medium" (BEP 7,14 bln) Janji "Super Low" (BEP 22,5 bln)

Modal yang sudah kembali

Rp 233 jt

20,1% dari CapEx (8 bln)

Run-rate investor /bln (Nov–Feb)

Rp 28,4 jt

Mar drop ke Rp 0,17 jt

Sisa CapEx perlu balik

Rp 927 jt

±33 bln lagi @ run-rate Nov–Feb

BEP saat ini: dengan run-rate 4 bulan terbaik (Nov 2025–Feb 2026) sebesar Rp 28,4 jt/bln share investor, sisa CapEx Rp 927 jt akan tertutup dalam ±33 bulan ke depan → total BEP ≈ 41 bulan sejak buka. Ini 5,7× dari janji skenario Medium dan 1,8× dari skenario Super Low.

PROSPEK

Prospek ke depan & peluang ekspansi market

Kondisi positif (basis pertumbuhan)

Bisnis cash-flow positif setiap bulan tanpa subsidi tambahan dari investor — model dasarnya viable.
Lokasi strategis: dalam Ievoke Building (full wellness/gym) + dekat 4 kampus besar (Maranatha, Polban, Unpar, ITB), 2 sekolah internasional (BIS, Trimulia), kompleks expat, dan RSHS sebagai RS rujukan terbesar Jawa Barat.
SDM senior (Kesit Ivanali, M.Biomed) — kredensial akademik & klinis kuat untuk B2B/asuransi.
Bandung 2,59 juta jiwa dengan supply fisioterapi swasta yang masih terbatas — ada ruang menjadi top-of-mind.

Peluang growth (urut prioritas)

1. Lift sessions/hari

+3 ke +5

Aktual ~7/hari → target 10–12/hari = revenue Rp 130–160 jt

2. B2B korporasi

5–10 klien

Sekolah, gym, kantor expat sekitar — paket bulanan

3. Asuransi & rujukan

2–3 mitra

Allianz, Mandiri Inhealth, BPJS klaim mandiri, RS rujukan RSHS

4. Senior gym membership

Recurring rev.

Paket 3-bln/6-bln untuk lansia di kompleks elite Bandung Utara

5. Sport physio (event)

Kemitraan klub

Tim sepak bola/basket/lari Bandung — paket pre/post-injury

6. Home/teleterapi

Margin tinggi

Pasien stroke/Parkinson — door-to-door + edukasi kel.

Skenario realistis 12 bulan ke depan (jika 3 inisiatif teratas berjalan): revenue naik dari Rp 76,9 jt → Rp 130–160 jt/bln (≈ skenario "Super Low" sampai antara Low & Medium Low pitch deck), profit investor naik dari Rp 28 jt → Rp 50–70 jt/bln, dan BEP terkompres dari 41 bln → 24–28 bln.

RISIKO

Mitigasi risiko

1. Konsentrasi revenue di walk-in lokalHIGH

100% revenue dari pasien individual yang datang ke klinik. Ramadan (Mar) langsung memotong revenue 18%. Jika lokasi terganggu (banjir, renovasi gedung, dst.) → revenue drop drastis.

Mitigasi: Bangun lini B2B (asuransi/kantor/sekolah) targeting ≥30% revenue dalam 12 bulan + buka layanan home visit untuk pasien stroke/post-op.

2. Sewa fixed di atas asumsi 8%MED

Sewa Rp 12,5 jt fixed = 16–20% revenue (vs janji 8%). Saat revenue rendah → margin tergerus cepat.

Mitigasi: Negosiasi extension dengan Ievoke pada term lebih ringan (revenue-share atau step-up), atau ambil second income dari sub-let area di luar jam praktik (sport class, workshop).

3. Belum ada beban penyusutanMED

Aset Rp 720 jt (Fisio + Gym) belum didepresiasi → laba terlihat lebih besar dari realita ekonomi. Mesin elektroterapi punya umur 5–7 tahun + biaya maintenance/replacement.

Mitigasi: Mulai catat depresiasi Rp 10–12 jt/bln + sisihkan maintenance reserve Rp 2 jt/bln untuk replacement parts.

4. Beban one-off tidak diakrual (THR)MED

THR Mar Rp 7,5 jt menjatuhkan laba bulan itu hampir nol; investor melihat fluktuasi tidak nyata.

Mitigasi: Akrual THR Rp 0,6 jt/bln sepanjang tahun → laporan lebih halus & cash flow lebih predictable.

5. Ketergantungan pada satu senior physioHIGH

Kesit Ivanali jadi brand anchor; jika berhalangan/keluar, kepercayaan pasien untuk paket harga premium bisa turun.

Mitigasi: Bangun second senior + standardisasi protokol klinis dalam SOP supaya brand > individu. Bonus retensi multi-tahun untuk senior physio.

6. Beban "Lain-lain" tumbuh tanpa transparansiMED

Pos "Beban Lain-lain" 2,4–3,7 jt/bln tanpa breakdown — bisa masking pengeluaran personal/non-esensial.

Mitigasi: Minta breakdown bulanan ke management, set cap Rp 1,5 jt/bln, mandatkan kategorisasi (ATK, transport, jamuan, dll.) di Omnicare.

7. Gap besar antara janji vs realitaHIGH

Pendapatan aktual 43% di bawah skenario terpesimis pitch deck → trust investor & round berikutnya berisiko.

Mitigasi: Reset ekspektasi dengan revisi forecast tertulis + dashboard tracking KPI bulanan. Komunikasi proaktif tiap bulan, bukan reaktif tiap kuartal.

8. Customer acquisition cost tinggiMED

Marketing spend Rp 5,5 jt/bln tapi conversion belum sampai skenario Super Low. CAC blended belum di-track.

Mitigasi: Track CAC per channel (IG/Tiktok/referral/B2B). Geser budget ke channel dengan ROAS terbaik. Implementasi referral program 5% diskon untuk pasien lama.

REKOMENDASI INVESTOR

Tindak lanjut yang disarankan

Minta forecast revisi 12 bulan dari management dengan asumsi konservatif berbasis run-rate aktual, bukan skenario pitch deck.
Set 3 KPI komitmen bulanan: (a) sessions/hari ≥ 9, (b) % revenue B2B ≥ 15%, (c) margin laba ≥ 35%.
Sediakan laporan terstandar: P&L + cash flow + neraca bulanan, dengan depresiasi & akrual THR.
Diversifikasi revenue: B2B (asuransi/sekolah/kantor) dan home visit dalam 6 bulan.
Audit beban "Lain-lain": minta breakdown 6 bulan terakhir.
Negosiasi ulang sewa: cari skema revenue-share atau step-up.
Build redundancy SDM: rekrut/promosikan senior physio kedua.
Re-evaluasi pembagian hasil: 80/20 saat ini sudah lunak ke investor; bertahankan sampai BEP, jangan revisi sebelum CapEx kembali.